확정일자, 전세권, 임차권 등기권자｜보증금 지키는 3가지 방법 비교와 신청법

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🟡 들어가며

“확정일자랑 전세권 설정이 뭐가 다른 거예요?”
“집주인이 안 돌려주면 임차권 등기를 꼭 해야 하나요?”
👉 전세사기 예방과 보증금 회수에는
보증금 보호 수단을 제대로 이해하고, 적절히 활용하는 게 핵심입니다.

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✅ 1. 확정일자: 가장 기본적인 보호 수단

📘 법적 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의2

• 동주민센터나 **온라인(정부24)**에서 부여 가능
• 전입신고 + 확정일자를 완료하면
  → 대항력 + 우선변제권 발생
• 등기 필요 없음, 비용 거의 없음

📌 단, 보증금 전체가 보호되진 않음
→ 후순위로 밀릴 수 있음 (우선순위에 따라 일부만 회수 가능)

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✅ 2. 전세권 설정: 보증금에 대한 ‘물권’ 설정

📘 법적 근거: 「민법」 제303조

• 전세보증금 반환에 대한 법적 우선권을 부여
• 등기소에서 ‘전세권 설정등기’ 필요 (계약서+동의서+인감 필요)
• 집주인 동의 필수, 비용 수수료 약 수만 원~수십만 원

📌 효력:

• 대항력 + 우선변제권 + 집을 경매에 직접 넣을 수 있는 권리(경매청구권)
• 단, 집주인이 동의 안 하면 설정 불가

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✅ 3. 임차권 등기(권리 보전용): 나갈 때 보증금 못 받았을 경우

📘 법적 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의3

• 퇴거 후에도 전입신고와 대항력을 유지하려는 용도
• 이사하고 나서도 보증금 보호를 위해 사용
• 집주인 동의 불필요
• 관할 등기소에서 신청 가능, 수수료 1만 원 정도

📌 주로 아래 상황에서 활용:

• 계약 만료 또는 중도해지 후 퇴거
• 집주인이 보증금 반환 거부
  → 임차권등기 후 소송 또는 경매 절차 가능

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✅ 4. 세 가지 수단 비교

법적 권리	우선변제권	물권 + 경매청구권	퇴거 후 대항력 유지
신청 방법	동주민센터, 정부24	등기소 (집주인 동의 필요)	등기소 (단독 신청 가능)
비용	무료 또는 소액	수수료 수만~수십만 원	수수료 약 1만 원
활용 시점	계약 직후	계약 시점	계약 종료·이사 후
집주인 동의	불필요	필요	불필요

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✅ 5. 실제 상황별 추천 수단

일반적인 전세 계약	전입신고 + 확정일자 (기본 중의 기본)
전세사기 우려·고액 보증금	전세권 설정 (확실한 권리 보장)
집주인이 보증금 안 돌려줌	임차권 등기 후 법적 조치

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✅ 6. 신청 방법 요약

📍 확정일자 부여 방법

• 주민센터 방문 or 정부24 전자문서 확인 → 확정일자 부여
• 계약서 원본 지참 필요
  🔗 정부24 확정일자 신청

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📍 전세권 설정 등기 방법

• 집주인과 함께 등기소 방문
• 필요서류: 계약서, 인감증명서, 위임장 등
• 수수료: 보증금 1천만 원당 약 1만 원 수준

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📍 임차권 등기 신청 방법

• 관할 등기소 방문 → 신청서 작성
• 첨부서류: 임대차계약서, 전출 확인서 등
• 수수료: 약 1만 원
• 이후 소송·경매 절차로 보증금 회수 가능

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✅ 마무리 요약

✔️ 보증금 보호의 3요소:
→ 확정일자 = 기본
→ 전세권 = 강한 권리
→ 임차권등기 = 퇴거 후 최후 수단

✔️ 전세 계약 시 확정일자는 꼭, 상황 따라 전세권 설정도 고려
✔️ 계약 종료 후 보증금 못 받을 땐 임차권 등기 + 법적 절차로 대응