확정일자, 전세권, 임차권 등기권자｜보증금 보호 수단의 차이와 신청 방법

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🟡 들어가며

“전입신고랑 확정일자만 받으면 보증금 다 보호되죠?”
“임차권 등기명령이 뭐예요? 이사 나가도 해야 하나요?”
“전세권 설정해두면 사기 안 당하나요?”

👉 모두 보증금 보호와 관련된 제도이지만, 적용 조건과 권한이 다릅니다.
이번 글에서는 이 세 가지 제도를 비교하고,
어떤 상황에서 무엇을 활용해야 하는지 알려드립니다.

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✅ 1. 핵심 차이 먼저 보기

확정일자	우선변제권	전입신고와 함께	무료	일반 전·월세 계약 시 필수
전세권 설정등기	등기부에 권리 명시	계약 직후	유료 (등기세, 등록세)	고액 전세, 불안정 소유자
임차권 등기명령	대항력 유지	퇴거 시	무료	이사 후 보증금 미반환 상황

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✅ 2. 확정일자란?

🔹 개념

📘 임대차계약서를 ‘공적으로 인증’ 받아 날짜를 남기는 제도
→ 이 날짜를 기준으로 우선변제권을 확보할 수 있음

🔹 효력 발생 조건

• 전입신고 + 확정일자 → 대항력 + 우선변제권
• 경매 시 확정일자 받은 날짜 기준으로 순위 판단

🔹 신청 방법

• 주민센터 방문 → 등본과 계약서 지참
• 계약서에 날짜 도장 찍어줌
• 온라인 불가, 본인 또는 가족만 가능
• 비용: 무료

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✅ 3. 전세권 설정등기란?

🔹 개념

📘 임차인이 법적으로 등기부에 권리를 등록해놓는 방식
→ 부동산 자체에 전세권 설정해두면
→ 집주인이 바뀌어도 법적으로 권리 행사 가능

🔹 장점

• 전입신고 안 해도 등기 자체로 대항력 생김
• 보증금 반환청구나 경매 청구 가능

🔹 단점

• 등기비용 발생 (등기세 + 등록세 + 수수료 등)
• 계약서에 ‘전세권 설정’ 명시 필요
• 집주인이 동의하지 않으면 설정 불가

🔹 신청 방법

• 관할 등기소에 전세권설정등기 신청
• 필요서류: 임대차계약서, 신분증, 인감증명서 등
• 비용: 수십만 원 수준 (보증금 규모에 따라 다름)

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✅ 4. 임차권 등기명령이란?

🔹 개념

📘 이사를 나간 상태에서 보증금 반환을 못 받은 경우,
전입신고와 대항력을 유지하기 위해 법원에 신청하는 절차

→ 집에서 퇴거하면 대항력이 사라지기 때문에
→ 등기부에 임차권 등기를 남겨 권리를 유지하는 것

🔹 활용 예

• 전세 계약 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줌
• 새로 이사 가야 해서 집에서 나가야 함
  → 퇴거 전에 임차권 등기명령 신청해두면
  → 대항력 유지 가능

🔹 신청 방법

• 관할 지방법원 민사신청과에 접수
• 필요서류: 계약서, 신분증, 보증금 미지급 증빙 등
• 비용: 없음 (인지세 면제)
• 처리기간: 보통 3~7일

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✅ 5. 실제 상황별 추천

일반 전세 계약	전입신고 + 확정일자
전세금 3억 이상, 불안한 집주인	전세권 설정등기 병행
보증금 못 받았는데 이사해야 할 때	임차권 등기명령 신청
전세사기 위험 지역	HUG 보증보험 + 확정일자 필수
오피스텔, 다가구 등 법적 권리 약한 주택	확정일자 + 등기부 상태 수시 확인

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📎 참고자료

• 주택임대차보호법 제3조의2 (확정일자)
• 대법원 등기소 전세권 등기 신청
• 법원 민사신청절차 - 임차권등기명령

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✅ 마무리 요약

✔️ 확정일자는 무료, 필수. 전입신고와 함께해야 의미 있음
✔️ 전세권 등기는 등기부에 직접 권리 설정하는 고급 보호 수단
✔️ 임차권 등기명령은 퇴거 후에도 보증금 보호 유지 방법

→ 각각의 제도는 목적과 상황에 따라 달라집니다.
중복 적용 가능하므로, 위험도에 따라 병행하는 것이 안전합니다.